ЭКСПЕРТ:

DMITRIY SHENKER, PRESIDENT OF BROOKLYN CHAPTER OF AMERICAN INSTITUTE OF ARCHITECTS

Итак, вы решились инвестировать в недвижимость – действие, серьёзность которого отражена в самом названии – Real Estate. В связи с этим вам придётся столкнуться с рядом проблем, вне зависимости от вида недвижимости – будь то собственный дом, квартира или помещение для бизнеса. И несложно догадаться, что ошибки в их решении обойдутся очень дорого, а правильные действия многократно окупят усилия. Предупрежден – значит вооружен, а потому давайте попробуем вкратце обозначить критические моменты этого процесса с точки зрения архитектора.

Начнём с этапа покупки. Вам скорее всего прийдется работать с Real Estate брокерами, а также со специалистами по финансированию и страхованию недвижимости. И уж, конечно, никто не станет заключать сделку без адвоката. Однако ещё до всех перечисленных специалистов необходимо обратиться к архитектору. И не только за краткой консультацией по вопросу о видах разрешенного пользования и размерах возможной постройки на покупаемом для нового строительства участке. Ведь уже простой перечень проблем, которые -возможно- приобретаются вместе с недвижимостью, может отбить охоту вообще ввязываться в дело. Кроме архитектора, ни один из перечисленных выше специалистов не может помочь определиться с тем, что вам вообще следует искать для реализации ваших планов. И уж тем более только архитектор способен обнаружить нелегальные объемно-планировочные решения, для корректировки которых понадобиться перестраивать существенную часть дома или вообще всё здание. Рекомендуется всесторонне исследовать характеристики недвижимости, которые иногда могут поставить под сомнение планируемую вами эксплуатацию здания или рентабельность намечаемого строительства.

Такое исследование помогает вскрыть малозаметные дефекты строения, “темные пятна” в его документации или скрытый физический недостаток участка. Как вам понравится жилой дом, не получивший разрешения на эксплуатацию (так называемый Certificate of Occupancy) из-за того, что все его этажи выстроены “всего лишь” на четыре фута выше разрешённой отметки? Или здание, которое получило упомянутый документ с нарушениями, из-за которых его раньше или позже должна будет опечатать пожарная инспекция, а в случае несчастья страховая компания легко найдет повод отмести претензии на компен сацию? Или приобретенный под застройку участок, на котором плохие грунты неожиданно существенно удорожают строительство по сравнению с соседями? А ведь при покупке недвижимости эти горькие примеры из реальной жизни или были незаметны, или казались легко устранимыми. Заметьте: перечис ленные осложнения – лишь малая толика возможных подводных камней на пути нового владельца недвижимости. Таким образом понятно, что без архитектора не обойтись даже на самом начальном этапе этого пути.

Кроме привлечения архитектора, нередко приходится считаться с необходимостью пригласить консультантов по различным узким вопросам. Не будем даже пытаться перечислить всех, так как их разнообразие простирается от инженера, специализирующегося по грунтам, до специалиста по защите окружающей среды, от инженера по акустике до адвоката по вопросам зонирования. Очевидно, что получить советы таких консультантов тоже необходимо своевременно и на основе правильно сформулированных задач. Попутно заметим: при некоторых обстоятельствах клиент и сам может неплохо сыграть роль консультанта. Мне, например, доводилось сталкиваться с заказчиками, которым удавалось успешно заменить технолога при проектировании небольших помещений для их производственных нужд. Если ваш архитектор настаивает на привлечении специалиста со стороны, хорошо подумайте: хотите ли вы брать на себя ответственность за “экономию” на узком консультанте. Помните: хотя архитектор и обязан обеспечить требуемый стандартами минимум “публичной безопасности и благополучия”- для своего клиента он всегда хочет и может принести гораздо больше пользы. Чем точнее решения на предпроектных стадиях, тем вероятнее успех (в том числе финансовый) всего дальнейшего предприятия.

В процессе проектирования нужно помнить, что затраты времени и усилий на проектной стадии сторицей окупаются во время строительства. А вот на стадии строительства “лаконичность проектирования” всегда обходится весьма дорого. Однако возможное удорожание строительства не единственная, хотя и самая очевидная плата за экономию на проработке проекта.

Разговоры про невысокое качество городской среды Бруклина уже давно всем набили оскомину. То есть все вместе мы хотели бы жить в привлекательной застройке, но по отдельности ещё мало кто готов в это инвестировать. Мне не раз приходилось слышать от жителей квартала, где выставлен дом на продажу, их опасения по поводу действий девелоперов. К сожалению, далеко не каждая новостройка украшает квартал, и не потому, что архитектор принебрег своими обязанностями. Просто невозможно полноценно осуществить проект без адекватно го финансирования и без заинтересованности контрактора строить в соответствии с чертежами. Впрочем понятно: в ситуации с кондо застройщикам трудно пролезть в финансовое игольное ушко, оставшееся после приобретения участка под проект. Готовность покупателей новых квартир на траты никак не поспева ет за желаниями продавцов земли. Но уж совсем бывает обидно, когда дорогостоящий односемейный дом не выбирает максимум потенциала, заложенного на эскизной стадии проекта.

Пригласив архитектора, вам следует учитывать, что в проектном деле ключевой проблемой является визуализация решений. Такие проверенные временем методы, как трехмерный рисунок и макетирование, сегодня дополнились компью терными технологиями. Если вы хотите разобраться, что изображено на чертежах, не полагайтесь только на словесные обьяснения, а обязательно закажите иллюстрационные материалы. Несмотря на прогресс, архитектурное проектирование остается сложным, кропотливым и очень ёмким на профессиональные тонкости процессом. Для заказчика “увидеть” свойства будущей постройки весьма непростая задача. Как убедиться в предполагаемых пространственных и световых ощущени ях? Как проверить качество и взаимодействие проектируемых инженерных систем обеспечения? Даже самые лучшие демонстрационные материалы позволяют только приблизительно понять основные параметры проекта. Вы можете потро гать рукой отделочную плитку или мебель, вам могут продемонстрировать работу кухонной плиты или стиральной машины, вы даже можете увидеть образцы собранных кухонь или включить светильники в экспозиции магазина. Однако любые изображения трёхмерного пространства будут всего лишь моделью реальной архитектуры. Таким образом, заказчику всё же приходится в высокой степени полагаться на доверие к своему архитектору. А потому так важно взаимопонимание между клиентом и архитектором, формирование которого должно произойти задолго до принятия основных решений.

В подтверждение вышесказанного Американский Институт Архитекторов, национальная ассоциация объединяющая более 80,000 архитекторов и отмечающая 150-летие в этом году, советует привлечь архитектора – члена этой организации – к работе на самой ранней стадии проекта, вне зависимости от масштабов задач. Вся подготовка такого профессионала – образование, опыт и умение видеть широконацелены на достижение максимальной отдачи для вас. Хотите ли вы перестроить помещение для вашего бизнеса, или изменить назначение существующего здания, или же построить новое здание – вам следует быть готовым к существенным затратам и неудобствам. Опытные бизнесмены знают: влияние проекта на вашу личную жизнь или на ваш бизнес будет ощущаться многие годы, и успех его во многом зависит от своевременного привлечения архитектора. Подключившись на ранней стадии, он сможет хорошо узнать вас и ваш бизнес, а значит, найти более эффективные проектные решения именно для вас.

Заметная роль принадлежит архитектору и в строительстве дома вашей мечты. Прежде всего, он призван помочь определиться с вашими желаниями. От ощущения, что вы знаете, чего хотите, до реального понимания вашей мечты – тернистый путь. Подготовка и опыт архитектора помогут вам не только визуализировать ваши желания, но и совместить их реализацию с вашими возможностями. Архитектор не просто проектирует стены и крышу, а созда ет окружающую среду. Его задача создать взаимодействующие, взаимопроникающие интерьер и экстерьер – функциональное и вдохновляющее пространство для повседневной жизни и работы. Архитекторы специально подготовлены